近期,在充足的流动性水龙头浇灌下,房地产市场重现火热气氛。根据央行上海总部发布的5月份上海货币信贷报告显示,受近期楼市交易活跃影响,个人住房贷款增势强劲,增加78.7亿元,当月中资银行个人住房贷款创近4年来单月增量新高,同比多增64.6亿元,较上月多增44.8亿元。在大多数买房人选择通过购房方式来应对通胀预期之时,其实在资产配置的行为中也包含着更多的理财技巧在办理按揭贷款的时候,如何用足用好公积金,也需要我们好好筹划。本期稿件中,我们将通过两个不同的样板来帮读者解析用公积金理财的新思路。
样板一：活用公积金购房赚租金林先生不久前正在为如何使用自己的公积金而发愁。他在2006年结婚的时候买房,由于积蓄不少,加上双方父母的资助,购房资金很充裕,他和妻子小于的公积金就一直处于雪藏状态,从未使用。因此,当他在朋友那里听说目前公积金的存款利率很低时,就下定决心要把自己家的公积金盘活,眼下公积金的存款利率为年化1.71%,相当于银行储蓄3个月的利息,那笔钱放在里面就相当于在贬值,得想办法把它取出来。然而,公积金只能用来装修或者买房。林先生考虑之后,做出了一个大胆的选择,买套房子让公积金不再在账户里睡觉。尤其是看到许多专业人士对于未来发生通胀的预期越来越强烈,林先生觉得买套房子投资,也是抵御通胀的方式之一,于是就和妻子开始到中介看房选房。不过在选房的过程中,林先生也有自己的规划尽量少动用手头的现金,随着股市的向好,他希望自己可以多配置一点资金的股市中,因此买房的时候,他觉得不能购买那种总价很高的房子。最好是总价不高,可以用纯公积金贷款解决的房子,那样我就可以轻松很多。
按照目前的政策,林先生夫妻可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元,如此一来,加上我手头可以剩余的10多万元资金,买个小户型还是可以的。按照这样的目标,林先生果然找到了一套总价在70万左右的一室一厅。按照最新的规定,公积金贷款5年期以上的利率为3.87%,林先生选择了20年的贷款期限,60万元的贷款金额,算下来每个月需要还款大约3600元。这个支出与他们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1000元,因此买房的压力并不算大。买好房子后,林先生非常满意自己的计划。买下这套房子,除了首付的10万元现金,他几乎没有什么其他的投入。加上这套一室一厅的小房子所处的地段不错,每个月还有1800元的租金收益,除了抵消掉其每月缴纳公积金还贷不足的缺口外,还能有800元的收益。现在大家都在重提通胀的时候,买房不仅可以让资金更好地保值增值,还能毫无负担,是否是个明智的选择呢？
样板二：选择年冲月冲有条件购房后最重要的理财便是选择何种方式的贷款,以最大限度地减少自己的负担,保证生活品质的延续。刘先生夫妇就遇到了这样的问题。由于孩子渐渐长大,原来的两室明显不够用。在经历了一段时间的挑选后,刘先生夫妇看中了一套总价245万的房子。然而,即便卖掉此前的两房,剩余的资金还是不足以付清房价的尾款。面对105万的资金缺口,刘先生夫妇选择用组合贷款的形式来还贷。因此算下来,刘先生夫妇每月的公积金还款额为3600元,商业贷款的月供为2600多元。不过,对于如何利用公积金还贷的方式,夫妻俩却有了分歧。刘先生的妻子觉得,100多万的贷款金额中,虽然只有45万的商业贷款,但是本金多了,要付的利息也多。因此想用公积金贷款中的年冲方式,先把本金多还掉一些,以减轻月供的负担。然而刘先生的观点是,他们目前的公积金账户中余额不少,大约还有10多万,但是买房后的装修却需要花费不少资金,加上每个月公积金和商业贷款的月供还贷,差不多有6200多元,最近一年里的压力着实不小。
如果利用公积金年冲的方式,按照规定还需要满足贷款必须满一年后才能办理冲抵本金的业务,而且还要求冲抵的本金额度不低于6个月的还款额。因此根据他的计算,先在头一年里用月冲的方式来还贷,就可以利用原来的资金冲抵月供,相当于第一年里,每个月自己都不用出钱,还可以把手头的钱都用来装修。然后再在一年后办理月冲该年冲的方式,减少贷款本金以节省利息。而且我还有个想法,一旦未来真的有恶性通胀来袭,那么年冲方式或许对于我们这种手头资金不够宽裕的家庭来说,也不是很适合,刘先生继续分析道,通胀后央行肯定又要加息了吧,那么我们的贷款月供也会随之增多,如果那时候资金紧张,我觉得继续用月冲缓解也是不错的方法。
